「物流の、未来にかける」、日本ロジスティクスファンドが分配金5000円をめざす運用戦略

 人生100年時代のマネープラン「女性限定J−REITセミナー」が6月に開催された。日本ロジスティクスファンド投資法人<8967.T>を運用する三井物産ロジスティクス・パートナーズ財務企画部の金子智衣氏は、物流施設に特化して運用する同投資法人の魅力と運用の現状について、以下のように説明した。

<日本初の物流リート、日本ロジスティクスファンド投資法人>

 日本ロジスティクスファンド投資法人(日本ロジ)は、物流施設に特化して投資するJ−REITです。スポンサーは三井物産になります。

 物流施設は、アマゾンなどのインターネット通販の会社などが借りています。たとえば、ネットで販売している商品を施設に置いてあると、注文を受けた場合に、その商品を梱包して発送するという役割があります。商品を保管するだけではなく、梱包・発送などの業務も行っています。

 投資に適した物流施設は、まず、高速道路や港・空港の近くなどモノを大量に運ぶことに適した場所に立地していることです。そして、大きいということです。たとえば、日本ロジが保有する物件の1つは、延べ床面積が東京ドームの1.5倍とかなり広い施設です。3つ目のポイントは、汎用性で、いろんな企業が使いやすいことです。物流施設は全て賃貸物件ですので、ある企業が抜けた時にも、すぐに別のテナントが入りやすいような施設が良い施設といえます。

 施設内部が広く、十分な倉庫スペースと器材を置くスペースがあること。また、荷物を入出荷するためのトラックを止めるスペースが確保されていること。そして、物流施設には大きなところで300人−1000人くらいが働いていますので、そういった方々が快適に働けるような休憩室などの環境を求められることもあります。

 物流施設は、アマゾン、楽天、アスクルなど通販事業者が成長することによって、物流施設の需要も拡大しています。物流施設は、需要も供給もぐんぐんと伸びています。今、市場の拡大が続いている状況です。

<1口当たり分配金5000円をめざし着実に成長を図る>

 日本ロジは、決算月が1月、7月です。また、現在の投資口価格は概ね24万8500円ですので分配金利回りは約3.79%です。

 日本ロジは、物流施設への投資を通じて1口当たりの分配金の安定と成長を図っています。分配金は着実に増やしていますが、当面の目標として1口当たり5000円をめざしています。

 日本ロジは、日本初の物流リートとして14年の歴史があります。現在、物流リートは8つあります。2005年に日本ロジが上場してから、2008年のリーマンショック、金融危機が起こったことで、物流リートの第2号の物流リート上場は2012年になりました。日本ロジは物流リートの中で、唯一、リーマンショックを経験しているリートです。大変厳しい時期を乗り越えた経験がありますので、安定的な運用に対する知識や経験は豊富だと考えています。

 メインスポンサーの三井物産は、テナントや物件の紹介等、様々なサポートをいただいています。金融危機の際にも三井物産のバックアップは大きな力になりました。

 首都圏の地図の中で、物流施設は空港や東京湾、高速道路が近い東京湾岸エリアが一等地になっています。日本ロジでは、この一等地である首都高速湾岸線に沿って集中して保有しています。保有物件の68%が国道16号線内に立地しているという首都圏に強い立地が特長です。日本ロジが上場した2005年は物流施設が投資用不動産として認知される前でしたので、いい立地の物件を取得でき、好立地のポートフォリオを形成することができました。
提供:モーニングスター社

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